주택자금조달계획서

주택자금조달계획서란 주택법 시행규칙에 의한 주택 매수자가 주택자금 조달을 어떻게 할 것인지에 대한 계획서이다. 규제 지역 내에서 주택거래 신고 시 주택 취득자금 조달 및 입주계획서 제출을 의무화하고 있어 규제지역 내 모든 주택 거래 시 제출해야 하는 서류이다.

 

국토교통부에 따르면 자금조달계획서 제출 대상은 규제지역 내 모든 주택 거래와 비규제 지역의 6억 원 이상 주택 거래이며, 거래 대상은 매매, 분양 입주권 공급계약, 전매계약이 포함된다. 투기과열지구 내 주택인 경우 기입한 자금조달계획서의 각 항목을 입증할 수 있는 증빙자료까지 추가로 제출해야 한다.

자금조달계획서는 부동산 거래의 투명성을 높이기 위해 도입된 절차이기 때문에 실수로 신고 항목을 잘못 기재하거나 증빙서류를 누락했다가는 과태료는 물론 국세청의 세무조사 대상이 될 수도 있어서 특히 주의해야 한다.

 

제출 기한은 실거래 신고와 마찬가지로 계약 체결일로부터 30일 이내이고, 관할 관청에 직접 방문하거나 인터넷을 통해 제출할 수 있는데 만일 신고기한을 어기면 500만 원 이하의 과태료 대상이 된다. 소유권 이전 등기 신청에 필요한 신고필증도 자금조달 계획서를 제출하지 않으면 발급이 안 된다. 서류를 허위로 작성하면 최대 3천만 원의 과태료가 부과되고, 탈세 혐의에 대한 세무조사까지 받을 수 있다.

 

공동명의로 매수했다면 매수인 별로 서류를 따로 제출해야 한다. 

건축물 전부가 주택 용도가 아니라면, 일반 건축물의 경우에는 주 용도에, 집합 건축물은 전유부에 단독이나 다가구, 연립, 다세대, 아파트 중 하나라도 표기되어 있으면 총 거래금액에 대한 자금조달 계획서를 제출해야 한다.

 

 

# 주택자금조달 계획서의 항목별로 제출해야 하는 첨부 서류

자금조달계획서의 자금 계획란은 크게 자기 자금을 쓰는 부분과 타인의 자금 즉 차입금을 쓰는 부분으로 나뉘어 있다.

 

자기 자금

1. 금융기관 예금액 : 예금잔액 증명서 등

2. 주식 채권 매각대금 : 주식거래내역서, 예금잔액증명서 등

3. 증여 상속 : 증여 상속세, 납세 증명서 등

4. 현금 등 그 밖의 자금 : 소득금액 증명원, 근로소득원천징수 영수증 등

5. 부동산 처분대금 등 : 부동산 매매계약서, 부동산 임대차계약서 등

 

차입금

1. 금융기관 대출액 : 금융거래 확인서, 부채증명서, 금융기관 대출신청서 등

2. 임대보증금 : 부동산 임대차계약서

3. 회사 지원금 사채 : 금전을 빌린 사실과 그 금액을 확인할 수 있는 서류

4. 그 밖의 차입금 : 금전을 빌린 사실과 그 금액을 확인할 수 있는 서류

 

 

자기 자금 항목에서 증여 상속 부분을 주의해야 하는데, 부모로부터 돈을 받아 집값을 마련하는 사례가 늘면서 자금조달 계획서에 기입하지 않은 불법 증여 유무가 세무당국의 주 감시대상이기 때문이다. 

증여세 면제 한도는 10년간 부부끼리는 6억 원, 성년 자녀에게는 5천만 원이므로, 이 이상의 금액에 대해서는 증여세 신고를 철저히 해야 한다.

 

증여세를 내는 게 부담스럽다면 차용증을 작성해 돈을 빌리는 방법(그 밖의 차입금)이 있는데, 세법상 특수관계인 간 연이자율은 4.6% 이지만, 실제 지급한 이자와의 차이가 1천만 원 미만일 때는 증여세가 면제되기 때문에 상황에 따라서는 증여보다 돈을 아낄 수 있다. 하지만 약정 이율이 너무 낮고 상환기간이 너무 길면, 이 경우도 증여도 의심받을 수 있고, 주기적인 이자 지급 내역이 있어야만 한다.

 

자기 자금 중 금융기관 예금액에 대출이나 증여로 인한 돈은 기입하면 안 된다. 사유가 있는 자금은 각 항목별로 입증해야 한다. 또한 소득에 비해 예금액이 너무 많은 경우 증여 등으로 의심의 대상이 될 수 있고, 현금 등 기타 항목의 금액이 과도하게 큰 경우는 정상적으로 신고되지 않은 소득이나 불법자금 등으로 간주되어 출처 조사의 대상이 될 수 있다.

부동산 처분 대금은 부동산 중개 수수료나 세금 등을 빼고 최종적으로 순수 매매 대금을 적으면 된다, 향후 월급 등으로 자금을 마련하려는 경우에는 그 밖의 자산 항목에 기입하면 된다.

 

 

아직 증명이 불가능한 자금인 경우에는 미제출 사유서의 내용에 해당 자금 마련을 위한 계획과 융통 예상 시기를 기입하면 된다. 아직 체결되지 못한 부동산 매매 계약 대금이나 추후 임차인으로부터 받을 전세 보증금, 금융기관의 대출금, 증여 등이 해당될 수 있다.