반값 분양, 반값 아파트

반값 아파트로 통하는 토지임대부 주택은 토지를 제외하고 건물만 소유하는 형태이다.

분양가가 싼 반값 아파트를 공급하되, 분양받은 사람이 추후 되팔 때는 시중금리 수준의 이익만 붙여 공공기관에 넘기게 하는 방안을 서울시가 검토 중인데, 과거 반값 아파트 분양 후 거래 가격이 급등해 로또 분양이라는 논란이 제기된 경우를 감안해 환매조건 규제를 완화하는 방안을 마련할 계획이라고 했다.

 

서울시는 최근 서울 주택도시공사(SH) 등 지방 공기업도 토지임대부 주택(반값 아파트)을 매입할 수 있도록 주택법을 개정해 달라고 국토교통부에 건의했다. 현행 주택법은 한국 토지주택공사(LH)만 토지임대부 주택을 매입할 수 있도록 하고 있다. 

서울시는 강남 등 도심에 짓기로 한 토지임대부 주택을 환매조건부로 공급하기 위한 준비작업을 하고 있다. 토지임대부는 공공이 토지를 소유하고 건물만 일반에 분양하는 방식이다. 택지비가 분양가에서 제외되는 만큼 토지임대부 아파트의 분양가는 일반 아파트의 30~60% 수준까지 낮아진다. 서울시는 이런 방식으로 아파트 분양가를 강남은 5억 원대, 다른  지역은 3억 원대로 낮출 수 있다고 했다.

서울시가 전용 59 제곱미터 기준 강남은 5억 원, 강북은 3억 원이라는 분양가를 제시하여, 땅값이 비싼 서울지역에 사는 무주택자들이 받아들일 수 있는 주택 분양가를 맞추는 방식으로, 서울시는 올해 상반기 고덕 강일지구에 토지임대부 분양을 10년 만에 선보일 예정인데, 제도 확산을 위해서 개선이 필요하다.

 

 

토지임대부 아파트를 분양받은 사람은 매달 토지 임차료를 내며 최장 40년간 거주할 수 있다. 아울러 최장 10년으로 되어 있는 의무거주 기간이 지나면 SH 등 공공기관에 매각할 수 있다. 공공기관은 개정 주택법에 따라 토지 임대부 주택을 되살 때 기존 분양가에 은행 정기예금 평균이 자를 더한 금액만 지급할 수 있다.

 

토지임대부는 참여정부 때부터 시범 도입되었지만 땅에 대한 임대료를 매달 납부해야 하는 데다 시세차익을 거의 환수하는 식이여서 인기를 얻지 못했다. 현행 주택법상 토지임대부로 분양받은 사람은 LH에만 매각이 가능하다. 그러나 매각 가격이 입주자가 납부한 입주금에 1년 만기 은행 예금 이자율을 더한 수준이어서 남는 게 거의 없다. 예를 들면 5억 원에 분양받은 주택이 10억 원이 돼도 차익분(5억 원)의 약 30%만 수분양자가 가져가고(평균 이자율 3% 가정), 나머지 70%는 LH가 가져가는 구조이다.

 

환매조건부로 토지임대부 주택을 공급하는 것은 로또 분양 논란을 차단하려는 취지이다. 지금까지 공급된 토지임대부 주택은 처분 대상과 방식에 제약이 없어 저렴하게 분양받은 뒤 시세대로 팔 수 있었다.

토지임대부 주택을 공급하면 시세차익이 최소화되는 공공임대와 같은 방식으로 시세차익이 원천 차단되므로 수요자들이 외면하는 상황이 된다. 환매조건부 방식을 도입하면 집값 상승기 때 부득이하게 이사해야 하는 사람이 비슷한 가격대의 집을 구하기 어려울 수 있고, 시세를 반영해 매입하면 소수만 혜택을 보는 로또 분양이 될 수 있다.

 

토지임대부 분양이 활성화되기 위해서 제도가 자리 잡을 때까지 적정 시세차익이 보장되어야 한다는 게 서울시와 SH 공사 측의 생각이다. 김헌동 사장은 건물 토지를 모두 분양받은 사람들은 시세차익을 모두 가져가는데 비해 건물만 분양받는 토지임대부 분양을 받았다고 해서 시세차익을 거의 못 가져가면 그것도 형평성에 어긋난 것이라고 설명했다.

 

따라서 현재 LH에만 집을 팔 수 있는 구조를 개선해 SH공사와 경기 주택도시공사 등 지방 주택공사 등도 매입 주체가 될 수 있도록 제도를 확장하고, 매각가도 적정 시세차익을 보장하는 방향으로 해당 안을 검토할 예정이라고 하였다.