주담대 고무줄 금리

한국은행이 기준 금리를 1.25%에서 1.50%로 0.25% p 올리면서 주택담보 대출 최고금리는 이미 6%대(4.02~6.59%)를 넘어섰다. 여기에 올해 말까지 기준금리 2% 이상 인상이 예상되어 주담대 최고 금리는 8%까지 오를 전망이다.

한국은행은 기준 금리를 추가 인상할 경우 차주 1인당 연간 이자부담 규모가 지난해 기준 금리 인상 전과 비교해서 82만 원가량 늘어날 것으로 추산했고, 대출금리가 기준금리 인상 폭 보다 더 큰 폭으로 오르고 있어 실제 이자 부담은 이보다 더 클 것으로 예상된다.

 

한은 관계자는 엄밀하게 따지면 자산가치 상승이나 개인 신용 변동, 금리 상승에 따른 이자 수입 등에 따라 달라질 수 있기 때문에 정확하지는 않다며, 단순히 가계대출 이자가 올랐을 때 차주의 이자부담이 어느 정도 되는지는 지난해 말 기준으로 추정이 가능한데, 올해 1분기 수치를 반영하려면 6월쯤이나 가능하다고 했다.

지난달 5대 시중은행이 신규 취급한 주택담보대출의 평균 금리도 상승했다. 은행권이 주담대 금리를 인하하며 속도 조절에 나선다고 했으나, 실제로 취급한 주담대 금리는 오른 것이다.

 

금리 상승기에 채권 금리도 출렁대면서 주담대 이자가 며칠 사이 연간 수십만 원씩 늘었다 줄었다 하고 있으며, 급격히 오르는 금리에 금융 소비자들은 대출 실행 날짜에 따라 이자 부담을 더 지게 되는 이중고를 겪고 있다.

주택 구입 자금 대출의 경우 보통 잔금 날 대출이 실행되기 때문에 금리 추이를 살펴보면서 대출일자를 조정하는 것이 어렵다. 금융 소비자들은 불확실성에 따른 리스크를 감수해야 하는 상황이다.

 

 

한 시중은행의 분석에 따르면, 주택담보대출 3억 5,000만 원을 혼합형 금리(5년 고정금리 적용 후 변동금리로 전환)로 빌렸을 때, 5월 한 달 사이에 날짜에 따라 월 납입이자가 변동을 하는데, 6일은 4.01%로 700,750원이고, 9일은 4.27%로 753,668원, 20일은 4.00%로 698,731원으로 나왔다.

주담대 혼합형 금리가 시시각각 변하는 이유는 금융채 5년 물 금리 흐름과 연동하기 때문이다. 은행들은 은행채 발행과 예금 수취를 통해 대출해 줄 자금을 조달하는데, 혼합형 금리 대출은 매일 바뀌는 금융채 5년 물을 발행한 자금으로 소비자에게 빌려주는 방식이다. 

 

한 달에 한 번씩 발표되는 코픽스의 영향을 받는 변동 금리보다 혼합형 금리가 자주 바뀌는 이유도 있는데, 은행들은 일주일에 한 번씩 정해진 요일의 금융채 5년 물 금리를 바탕으로 가산 금리를 붙여 혼합형 금리를 산정해서 이 금리를 다음 주 주담대 대출에 적용하고 있다.

은행 관계자는 연도별로 따지면 대출을 언제 받느냐에 따라 열흘 사이 연간 60만 원까지 차이가 날 수가 있고, 5월 들어 혼합형 금리를 주별로 새로 책정할 때마다 금융채 5년 물 금리가 0.2~0.3% 포인트씩 변동하여 혼합형 금리도 자주 변동이 생겼다고 했다.

 

이에 변동금리로 대출을 받은 차주들이 고정금리 상품으로 갈아타려 하고 있는데, 대출 상품을 갈아타기 위해서 주의해야 할 점이 있다.

먼저 금리 상품 변경을 위해서는 중도상환 수수료에 대해 확인할 필요가 있다. 고객이 대출 기간 중에 자금을 갚거나 금리를 변경하면 은행에서 받을 이자가 줄어들기 때문에 중도상환 시 수수료를 적용한다.

대부분의 은행들이 대출 기간 3년이 지나면 중도상환 수수료를 면제해 주지만, 주담대, 전세대출 등 상환기간이 3년을 넘지 않았다면 중도상환 수수료와 금리 변경으로 인한 득실을 따져 봐야 한다.

 

주택담보 대출비율(LTV)도 꼼꼼히 체크해야 하는데, 부동산 규제 전 70% 이상을 받은 차주라면 현재 다른 규제로 인해 40~60%로 줄어든 상황을 고려해야 하고, 현재와 다른 비율을 적용받았거나 아파트 시세가 하락하여 시세 대비 대출원금 비율이 초과할 경우 상환이 불가할 수도 있다.

 

금리인상으로 부담은 되지만 걸림돌이 많다면 금리인하 요구권을 활용하는 것도 좋은 방법이다. 금리인하 요구권은 대출을 이용하는 소비자 신용 상태가 개선된 경우 은행에 금리인하를 요구할 수 있는 권리로, 승진을 했거나 연봉이 올랐을 경우, 신용등급이 상승했을 경우에 관련 증빙서류를 대출은행에 제출하여 금리인하를 요구할 수 있다.