하루차 전세사기, 깜깜이 전세계약

2021년 6월 1일부터 보증금 6,000만 원 초과 또는 월세 30만 원을 초과하는 주택 임대차 계약 시 계약 당사자가 임대료, 임대기간 등의 주요 계약 내용을 계약 체결일로부터 30일 이내 동주민센터에 의무적으로 신고해야 한다. 이번 전월세 신고제는 임대료 공개를 통해 임대차 시장의 투명성을 보장하고 정보제공을 통한 임차인의 권리 보호 강화를 위해 부동산 거래신고 등에 관한 법률 개정으로 된 것이다.

 

1277채를 소유한 빌라의 신이 전세가=매매가 무 갭 투자로 청년과 신혼부부 전세금을 떼먹는 대형사고가 발생했다. 

빌라의 신 A 씨가 소유한 집들은 자기 자본 없이 보증금으로만 취득한 일명 깡통주택 들이다. 이 경우 기존 세입자는 다음 세입자가 구해지지 않으면 보증금을 돌려받을 수 없다. 

 

건축주가 건물을 짓고 집을 분양하면서 분양가와 동일하거나 혹은 더 비싸게 전세매물을 내놓고, 세입자가 건축주와 전세계약을 하면, 건축주는 전세보증금을 받은 후, A 씨로 집주인을 변경(동시 진행)한다.

이렇게 되면 A 씨는 자기 돈을 한 푼도 들이지 않고 집을 매입하게 된다. 중개업소도 건축주로부터 분양가의 10%를 리베이트로 받고, 이 돈으로 세입자에게 전세금 대출이자와 이사비 지원해 준다면서 계약을 성사시킨다.

 

A 씨가 양도소득세, 종합부동산세 등을 납부하지 않아 세금 총 72억 원을 체납하면서, 소유 주택 전체에 압류가 걸렸고, 공매 절차에 들어갔다. 공매는 경매와 달리, 세금 체납으로 인해 진행되는 경우로 보증금이 세금 체납액의 후순위로 밀리고, 낙찰대금이 공매비용, 세금 체납액 순으로 먼저 변제되고, 3순위로 전세 임차인이 배당된다.

세입자가 계약 시 확정일자와 전입신고를 받았다고 하더라도 보증금 상당액을 잃을 수 있다.

부동산에 부과되는 국세 지방세와 임금 채권은 보증금보다 먼저 변제되기 때문에, 반드시 등기부등본에 압류, 가압류, 강제경매 개시 결정 등 권리 침해가 있는지 확인해야 한다. 

 

 

나쁜 집주인 공개법이 발의되었지만 개인정보 보호에 막혀 서민들은 깜깜이 전세계약을 하면서 전세사기가 되풀이되고 있다.

주택도시 보증 공사(HUG)에 따르면 지난해 발생한 전세보증금 반환보증보험(전세반환보증) 사고는 2,799건, 사고 총액은 5,790억 원에 이른다. 2020년에 비해 각각 사고는 391건, 사고 총액은 1,108억 원이 더 늘었다.

 

전세 보증은 집주인이 전세금을 돌려주지 않아도 보증회사가 대신 갚아주는 상품이다.

전세보증은 임대보증금 보증과 달리 임차인이 직접 가입하는 보증으로, 보증금이 수도권 7억 원 이하(그 외 지역은 5억 원 이하) 일 경우, 보증기관이 보증금 반환을 책임진다. 가입하려면 계약 체결 전 등기부등본에 소유권에 대한 권리 침해 사항이 없는지, 선순위 채권이 집값의 60% 이내인지, 주택 건물과 토지가 모두 집주인 소유인지 등을 확인해야 한다.

 

세입자가 전세 보증금을 돌려받는 확실한 방법은 전세보증에 가입하는 것이지만, 가입이 거절되는 사례가 적지 않다. 또한 개인정보 보호라는 이유로 악성 임대인인지 여부를 세입자가 계약 전에는 알 수가 없다.

전세 사기를 당하지 않으려고 전세보증에 가입하려 해도 가입 자격이 안 되는 사례가 있다. 집주인이 상습적으로 전세금을 떼먹은 악성 임대인이라면 보증회사는 보증 가입을 거절하기 때문이다.

악성 임대인 정보는 보증기관인 HUG나 주택금융공사, SGI서울보증에 저장되어 있으나, 개인정보 보호법이나 신용정보 이용 및 보호에 관한 법률 등에 따라 명단 공개가 금지되어 있다.

 

개인정보 보호에 민감한 영국 런던시도 지난 2017년 5월부터 시청 홈페이지에 나쁜 임대인 이력 확인 시스템을 도입했고, 제도 도입 후 20개월간 18만 5,000명의 나쁜 임대인 이력이 공개되었다.

윤석열 정부는 나쁜 임대인 정보 공개를 국정과제로 추진키로 하였다. 전세금이 전 재산일 수 있는 신혼부부와 청년층의 재산권 보호 차원에서도 명단 공개는 필요하다는 것이 업계 관련 의견이다.

 

현재 임대차 보호법은 전입신고 후 임대차계약서에 확정일자를 받으면 대항력이 생겨 세입자가 후순위 권리자나 그 밖의 채권자보다 먼저 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하고 있다. 그러나 이러한 대항력이 당일이 아닌 그다음 날 0시부터 발생하도록 되어 있다.

반면 임대인의 변경 또는 근저당권 설정은 등기를 접수한 때부터 효력이 발생한다.

세입자가 전입신고를 마친 당일(전세계약 시작일)에 집이 제삼자에게 팔리거나 집주인이 집을 담보로 대출을 받아 저당권 설정 등기가 이뤄지면, 등기의 효력이 세입자의 대항권보다 우선하게 된다.

그런 경우 임차인의 전세보증금은 하루 차이로 후순위로 밀려 보호받지 못하게 된다.