나쁜 임대인의 전세사기 유형 대처법

불가피한 사정으로 보증금을 돌려주지 못하는 집주인도 있겠지만, 처음부터 세입자의 보증금을 노리는 나쁜 임대인이 분명 존재하기 때문에 전세사기에 어떤 유형들이 있는지 알아야 한다.

 

1. 깡통 전세

시세를 알기 어려운 신축 빌라에서 주로 발생하는데, 집주인은 전세 보증금을 시세와 같게 부풀려 세입자와 임대차 계약한 후 불량 임대 사업자 등에게 명의를 넘기는 방법이다.

건축주와 직접 전세 계약을 하였으나, 추후에 명의를 임대사업자에게 넘기는 경우가 있다.

집주인이 여러 차례 바뀌면서 근저당이 설정되거나 명의만 빌려주는 바지 집주인이 등장하는 경우가 있다.

 

2. 건물 전체 전세 사기

다가구, 상가주택 등 공인중개사와 집주인이 짜고 건물 내 모든 호실을 전세로 만든 뒤 경매로 넘겨 세입자의 보증금을 가로채는 방법이다.

금융기관 근저당이 전세보다 앞서 설정되었다면 전세금 받기가 어렵다.

공인중개사 과실이 있다면 공인중개사협회에 손해배상 청구, 경찰 고소가 가능하다.

 

3. 전월세 이중계약

집주인과 월세 계약을 한 임차인이 집주인 행세를 하며 새로운 세입자와 전세 계약하는 경우가 있다.

집주인에게는 월세 계약을 했다고 거짓말을 하고, 대리인이 새로운 세입자와 전세 계약하는 경우가 있다. 월세 물건에 전세 계약을 하는 이중 계약으로 세입자의 보증금을 가로채는 것이다.

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4. 동일 물건 이중/삼중 계약

하나의 임대 물건에 2인 이상의 세입자와 각각 전세계약을 체결하여 보증금을 가로채는 방법이다.

집주인이나 공인중개사가 이중, 삼중 전세 계약을 하여 여러 명이 피해자가 발생하는 경우로 서류 검토를 확실히 해도 피해자가 될 수 있어서 주의해야 한다.

 

5. 신탁사 소유 건물 사기

건물 주인은 신탁사에 소유권을 넘긴 뒤 은행 대출을 받고, 공인중개사와 결합하여 세입자의 배당순위를 신탁사보다 우선해준다고 속이고 전세계약 체결 후 보증금을 가로채는 방법이다.

신탁 물건의 경우 법적으로 신탁사 소유이기 때문에 절대로 위탁자인 집주인의 말을 쉽게 믿어서는 안 되며, 신탁사에 정확한 사실관계를 문의해야 한다. 소유권이 신탁회사에 넘어간 집을 무늬만 집주인인 위탁자가 멋대로 임대차 계약을 맺고 보증금을 챙기는 것인데, 신탁 사실을 확인할 수 있는 신탁원부 발급이 번거롭고 권리 관계 파악이 까다로운 점을 악용한 경우이다. 최악의 경우 세입자는 불법 점유자로 보증금을 전부 잃을 수 있다.

 

6. 전세대출 사기

임대인과 임차인이 결탁하여 정부기금으로 운영되는 전세자금 대출을 허위로 받는 방법이다.

계약서와 계약금 납입 영수증, 확정일자 등만 있으면 은행에서 쉽게 전세대출을 해 준다는 점을 이용하는 경우이다.

 

 

대부분 전세 사기 피해 사실을 뒤늦게 인지하기 때문에 보증금을 지키기가 매우 어려워서 사전 예방이 최선이라고 한다.  전세보증금 반환 소송에서 경매까지 2년 이상 걸리고 비용도 상당하다. 또한 송달조차 안 되는 경우가 많아서 승소해도 돈을 돌려받는데 어려움이 많고, 임대인의 고의성을 입증하기 어려워 사기죄로 처벌도 어렵다.

 

 

젊은 층이 주로 전세 사기의 표적이 되고 있어 사회 초년생들의 주의가 필요한 상황인데, 한 건물에 거주하는 젊은이들이 동시에 피해를 보는 경우가 종종 발생합니다. 고가 매물은 세입자가 꼼꼼하게 따져도 중저가 매물은 상대적으로 그렇지 않고, 젊은이들은 관련 경험이 적은 것도 표적이 되는 이유 중 하나이다.

 

피해 예방의 첫 번째는 HUG 전세반환 보증 가입이다. 보증금을 지킬 수 있고 만약 문제가 있는 집이라면 가입 자체가 어렵기 때문이다. 은행에 전세자금 대출을 알아보는 것도 좋은 방법인데, 은행은 담보가치를 엄격하게 보기 때문에 대출이 잘 나오지 않거나 이율이 너무 높은 경우에는 문제가 있을 가능성이 크다고 보고 있다.

 

계약은 중개인 입회하에 임대인과 직접 하고, 등기상 소유주와 계약자 신분증을 비교해 진짜 집주인이 맞는지 확인해야 한다. 잔금은 집주인 계좌로 보내는 게 안전하다. 되도록 임대인과 직접 계약하고, 대리인과 계약할 경우에는 위임이 월세인지 전세인지 확인하고, 위임장이 위조는 아닌지 세심하게 봐야 한다.

물건의 시세를 알아보는 것도 중요한데, 특히 깡통전세 유형은 시세가 아직 형성되지 않아 그 여부를 알기 어려운 신축 빌라에서 많이 발생하고 있다. 반대로 주변 매물보다 너무 싼 가격에 나온 집은 미끼 매물일 가능성이 있어서 주의해야 한다.

 

자격이 없는 컨설팅 회사나 분양 대행사가 중개업자를 사칭하기도 하기 때문에 국가 공간정보 포털에서 등록 중개인인지 여부도 확인하면 좋다. 중개업자 가담 시에는 추후 책임을 회피하기 위해 정작 계약 단계에서 자신의 중계 사실을 기재하지 않는 경우가 있어서 믿을 수 있는 중개인과 계약하는 것도 중요하다.