전세금 지켜주는 전세보증

전세금을 지키는 방법으로 전세금을 돌려받지 못할 경우를 대비하여 마련된 전세보증금 반환보증보험이 있다.

2020년 8월 18일부터는 집주인이 임대사업자인 경우에는 전세보증보험 가입이 의무화되었다.

이제 세입자가 들어오게 되면 기존 다주택 법인처럼 전세보증보험을 가입해야 하고, 75%는 집주인이 내고 25%는 세입자가 내야 한다. 임대사업자가 아니면 임대인의 동의를 받아야 하고 임차인은 보증료에 대한 부담을 해야 한다.

 

전세보증금 반환보증보험은 임대인이 임차인에게 전세보증금을 반환해 주지 못했을 경우 보험공사가 임대인 대신 임차인에게 전세보증금을 돌려주고 보험공사가 임대인에게 청구하는 제도이다. 

전세보증금 반환보증보험으로 집주인에게 떼인 보증금을 받으려면 확정일자, 전입신고, 점유 이 세 가지 조건을 유지해야 하는데, 무단 전출을 해서 전세보증금 반환 이행이 거절될 수 있다. 무단전출이란 전입신고를 통해 다른 곳으로 이주하는 것을 말한다.

 

전셋집을 점유하지 않고 짐을 빼게 되면 대항력(새 집주인에게 기존 임대차 계약을 주장할 수 있는 법적 권리)과 우선변제권(집이 넘어가도 우선적으로 돈을 돌려받을 수 있는 순위)이 상실된 것으로 보기 때문에 보험으로도 보호받지 못할 수 있다.

 

직장이전, 자녀 학교 등의 사정이 생긴 임차인이 단순하게 단기간일 뿐이라며 전입신고를 옮겼다가 해당 시점 집주인의 변고로 보증금을 잃고 보증보험으로도 구제받지 못하는 사례가 발생하고 있다면서, 전입신고를 다시 원래 전셋집으로 옮겨도 그 사이 집이 경매 등으로 넘어가는 등 문제가 생길 수 있기에 아무리 단기간이라도 타 지역 전입신고와 짐을 빼서 이사하는 행동은 하지 말아야 한다고 했다.

 

전세보증금 반환보증보험에 가입하려면 반드시 보증 대상 주택에 이사한 후 전입신고와 확정일자를 받아야 한다.

보증대상 주택에 경매신청, 압류, 가압류, 가처분 및 가등기가 없어야 하며 건축물대장에 위반 건축물로 기재되어 있지 않아야 가입이 가능하다.

묵시적 계약 갱신인 경우 별도의 갱신 계약서를 작성하거나 별도의 확정일자를 받지 않아도 종전 계약과 동일한 조건으로 보증 신청이 가능하다.

 

임대차 3 법 도입 후 2년간 임대차 시장에는 전세 4년, 보증금 증액 5% 상한이 당연한 권리가 되었다. 하지만 정작 전세금을 제때 돌려받을 지에 대해서는 고민이 된다. 전세보증 가입률이 10% 정도 수준이고, 전세 보증을 단지 전세금을 떼일 염려에 대한 대비 차원을 넘어서 임대차 시장을 체계화하는 수단으로 활용해야 한다고 보고 있다.

 

전세보증은 세입자 혹은 임대사업자가 전세금 떼일 것을 대비해 가입하는 상품으로 전세금이 전재산인 세입자 보호에 필수적이지만 현재 가입률이 저조한 실정이다. 

전세보증은 세입자가 자기돈 들여 스스로 가입하는 전세보증금 반환보증과 임대사업자가 의무 가입하는 임대보증금 보증의 2가지로 나뉜다. 하지만 수수료가 비싸다는 이유로 세입자, 임대인 모두 전세보증 가입을 꺼리고 있고, 세입자를 들인 임대인에게 전세보증 가입은 의무가 아니다 보니 가입률이 저조한 영향도 있다.

 

일부 시장 전문가들은 임대인과 임차인 모두 부담스러워하는 수수료를 획기적으로 낮추기 위해서는 임대인 신용도에 따라 수수료율 차등화 방안을 해결책으로 거론한다. 전세금을 제때 잘 돌려주는 착한 집주인이라면 보증 수수료를 지금보다 획기적으로 낮출 수 있다. 

부동산 업계 관계자는 전세 보증의 역할을 세입자의 이사 갈 권리까지 확대한다면 우리나라 임대차 시장이 훨씬 체계화될 수 있을 것이라고 했다. 임대사업자뿐만 아니라 모든 임대인에 대해 전세 보증을 의무 가입하도록 해야 근본적으로 사각지대가 사라질 수 있고, 임대차 3 법을 개정해서 전세보증 가입을 의무화하는 방안을 고려해야 할 것이다.