전세대란 8월 지옥문 열린다

전세대란 우려는 3가지로 요약되는데, 전세매물 품귀현상, 전셋값 급등, 전세의 월세화이다.

원희룡 국토교통부 장관은 취임 둘째 날, 국회 국토교통위원회에 참석해서 8월 전월세 대란설에 대해 막연한 선입관, 정책의도가 아니라 데이터를 가지고 이야기하겠다고 했다. 

임대차 관련법인 전월세 상한제, 계약갱신 청구권이 도입 2년을 맞는 8월에 전세시장에 헬게이트가 열릴 것, 또는 전세 지옥이란 표현들이 국회에서도 나오는 중이다.

 

 

오는 8월 임대차 3 법(전월세 신고제, 전월세 상한제, 계약갱신청구권)의 핵심인 계약갱신 청구권(2+2) 첫 만료를 앞두고 서울 아파트 전셋값이 벌써부터 요동치고 있다. 통상적으로 계약 만료일 2~3개월 전부터 전세계약이 체결되는 만큼 공급 가뭄에 따른 전세 품귀 현상과 맞물려 임대인들이 지난 2년간 반영하지 못했던 인상률을 신규 계약에 반영하려는 움직임이 시작되었다. 

 

부동산 전문 리서치업체 리얼투데이와 KB 부동산 월간 시계열 자료에 따르면 4월 기준 서울 아파트 평균 전셋값은 6억 7570만 원이다. 이는 임대차 3 법이 시행되던 2020년 8월(5억 1011만 원) 대비 32% 오른 수치이다.

이는 계약 갱신 청구권을 사용한 전세 세입자는 기존 계약을 갱신하거나 신규 계약을 할 때 2년 전 보다 30% 안팎으로 오른 가격으로 계약을 해야 한다는 것이다. 계약갱신 청구권 덕을 봤다가 2년 새 폭등한 전셋값을 감당할 수 없는 전세난민이 대거 양산될 상황이다.

계약갱신 청구권제는 지난 2020년 7월 말 임대차 3 법 시행으로 도입되었다. 전세 계약 시 가격 상승폭을 최대 5%(전월세 상한제)로 묶은 채 계약기간을 2년 더 연장할 수 있는 제도이다.

 

2020년 7월 말 더불어 민주당이 주도한 새 임대차법에 따라 계약기간이 2년+2년에 5%로 인상이 제한되었는데, 당시 2년 거주자가 행사한 갱신 청구 임대기간이 오는 7월 말부터 순차적으로 만료되면서, 서민의 주거안정이라는 명분으로 강행 처리된 임대차 3 법은 무주택자에게 전세금 폭탄으로 돌아왔다.

 

올해 서울 아파트 입주 물량이 급감하면서 전세대란 가능성을 높이고 있다 부동산 R114에 따르면 올해 서울의 아파트 입주물량은 2만 520가구로 작년(3만 2012 가구)에 비해 35.9% 줄어든다. 입주 물량이 급감하면 전세 가격이 치솟고 입주물량이 늘면 전세 가격이 급락하는 것이 일반적이다.

 

전월세 매물이 감소하는 현상이 발생하고 있는데 부동산 정보 제공업체 아실에 따르면 서울 전월세 매물이 최근 4만 1523개로 3달 전(5만 204개)보다 17% 줄었다. 

전월세 매물이 줄고 있는 것도 그만큼 전세대란 가능성이 커지고 있다는 의미이다. 3월 서울 아파트 전세 가격 변동률이 3년여 만에 하락세로 돌아섰지만 다시 반등했다.

 

임대차 3 법은 전세의 월세화 현상도 가속화시켰는데, 서울시 부동산 정보 광장에 따르면 서울의 임대차 거래 중 월세가 차지하는 비중이 2019년에 28%, 2020년에 31.1%, 2021년에 37.6%까지 올랐다. 다만 경기도와 인천의 전월세 매물은 늘어나고 있다.

 

권대중 명지대 교수는 신규 계약은 인상폭의 제한이 없기 때문에 가격이 크게 오를 가능성이 높다면서 집주인이 늘어나는 보유세 부담 탓에 전월세를 올릴 것이라고 말했다. 전월세 인상률을 자진해서 낮추는 집주인들에게는 종부세 등 보유세를 낮춰주는 인센티브 제도가 도입되어야 한다고 했다.

 

 

박원갑 KB 국민은행 부동산 수석전문위원은 2년 전에 계약 갱신을 청구한 세입자들은 지역에 따라 최고 2배 정도 전세금이 올라 있는 경우가 있어 같은 지역에 살기 위해서는 반전세로 계약하는 경우가 생길 거라고 했다.

상생 임대 주택 인센티브를 확대하고 집주인들의 의무 거주 기간을 폐지해야 한다고 했다.

상생 임대제도란 집주인이 임대료를 5% 이내로 올려 전월세 계약을 맺으면 양도소득세 비과세 특례 적용을 위한 실거주 요건 2년 중 1년을 인정해 주는 제도이다. 하지만 상생 임대인 대책은 다주택자는 배제되어 있고, 공시지가 9억 원 이하 주택에만 적용하고 있다.