임대차 3 법이 발의되면서 전세 계약 갱신청구권이 실시되었다. 기존에 2년 단위로 실시되었던 전세 계약이 2년이 더 추가되어 최대 4년까지 가능하게 되었다. 예외적으로 2020년 12월 이전에 계약한 경우라면 1개월 전까지 주인에게 통보가 가능하기 때문에 이 차이점 또한 명확히 알아두어야 분쟁이 일어나지 않는다. 전세계약 갱신 청구권은 전세기간이 끝나기 전까지 연장이나 해지에 대해서 아무런 말이 없을 경우에 개시되는 묵시적 갱신과는 별도로 사용이 가능하다는 점이다. 예를 들어 처음에 2년으로 살다가 묵시적 갱신으로 자연히 2년이 더 연장이 되었다면 이후 청구권을 통해 2년을 더 살 수 있게 되는 것이기에 총 6년을 거주할 수 있다는 것이다.
2020년 주택임대차 보호법이 개정되어 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 2개월 사이에 임차인은 임대인의 의사와 관계없이 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 있다는 조항이 신설되었다.
계약갱신 요구는 임대인에게 문자, 메일, 내용증명 등 증거가 남는 방식으로 행사하고, 개정 법률에 대한 적응기간이 없어 제도가 바뀐 것을 모르는 임대인도 있을 수 있으니, 가능한 완곡하게 임대차 계약 갱신하겠습니다라고 통지한다.
전세 계약 갱신 요청을 위해 특별히 정해진 양식은 없으나, 증거가 남는 방식으로 의사를 표현하는 것이 좋다. 다만 추후 분쟁을 예방하기 위해 임차인과 임대인 사이에서 서로 합의된 부분에 대해 이를 명시하는 서류를 남겨놓는 것이 좋다.
임대인은 임차인의 계약갱신 요구에 대해 정당한 사유가 없으면 이를 거절할 수 없지만, 주택임대차 보호법은 아래와 같은 경우에는 임대인이 계약 갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유가 된다.
1. 임차인이 2기 이상의 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우
5. 임차인이 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 아래 항목의 사유로 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
1) 임대차 계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
2) 건물이 노후, 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
3) 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9. 그밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
집주인의 전세계약 갱신청구권 거부 기간은 세입자의 전세계약갱신 청구권 행사기간과 동일하다. 집주인은 임대차 계약 만료일로부터 6개월 전부터 2개월 전까지 세입자의 계약갱신 청구권을 거부해야 한다.
집주인은 임대차 계약 기간 만료일로부터 6개월 전부터 2개월 전까지 임대차 보호법이 규정하는 9가지 거부 사유 중에 하나를 골라 아래의 3가지 방법 중 하나로 세입자에게 임대차 계약의 갱신을 거절한다고 표현해야 한다.
1. 내용 증명 발송
2. 직접 만나거나 전화로 말하면서 녹음하기
3. 직접 만나거나 전화로 말하면서 녹음하기 + 같은 내용을 확인 차원에서 문자나 카톡으로 다시 발송하기
내용 증명으로 세입자에게 임대차 계약의 갱신을 거절한다는 의사를 전달해야 하는데, 세입자가 내용 증명을 수령하지 않아 반송되는 경우, 세입자를 직접 만나거나 전화로 임대차 계약의 갱신을 거절한다는 의사를 전달하고 증거를 남기기 위해 녹음하는 것이 좋다.
직접 만나거나 전화로 말한 후에 굳이 다시 문자, 카톡을 보내는 이유는 일정기간(임대차 계약 만료일로부터 6개월 전부터 2개월 전까지) 내에 행사했다는 것을 좀 더 확실하게 증명하기 위해서이다.
세입자의 계약 갱신 청구권을 집주인이 실거주를 이유로 거부한 후에 제삼자에게 임대를 하면 손해배상을 해야 하며, 아래의 3가지 경우 중 큰 금액으로 한다.
1. 기존 환산 임대료 3개월분
2. 기존과 새로운 환산 임대료 차액 2년분
3. 세입자가 입은 손해액
세입자의 요구로 계약이 갱신되더라도 집주인은 묵시적 갱신과 달리 임대료 증액을 요구할 수 있다. 집주인의 요구에 따라 무조건 임대료가 인상되는 것이 아니라 세입자와의 협의가 필요하다.
임대료 인상 한도는 5%이므로 집주인은 최고 한도인 5%까지 증액하고자 하는데, 만약 세입자가 이를 거부하여 분쟁이 발생한 경우 조정이나 소송을 통해 분쟁을 해결할 수 있다. 5% 인상된 임대료가 얼마인지는 렌트홈 계산기를 사용하면 도움이 된다.
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