재건축에서 대지 지분이 중요한 이유

경제적 자유와 자동 수익

재건축에서는 비슷한 면적의 아파트를 가진 소유자들이 조합원으로 참여하기 때문에 주택형 별로 동일한 대지지분을 갖고 있어 추가분담금과 시세차익을 정확히 계산할 수 있는데 반해 재개발은 조합원(투자자)이 보유한 토지나 주택의 크기와 종류가 천차만별이라 자신이 투자하려는 물건의 정확한 가치를 따져보기 위해 알아봐야 할 것이 많고 단계별로 자신의 성향과 투자자금에 따라 투자에 적합한 대지지분을 가진 매물을 찾아야 한다

대지지분이 대체로 클수록 큰 수익을 낼 수 있지만 과도하게 크면 청산되는 부분이 생겨 투자 효율이 떨어질 수가 있고 또는 너무 적은 경우 추가분담금이 과도하게 나오거나 심한 경우 입주권을 받지 못하고 청산될 수도 있다

 

 

 

* 기본적 용어

건폐율 - 전체 사업부지에서 건물이 차지하는 바닥 면적

용적률 - 전체 대지면적에 대한 건축물의 바닥면적을 모두 합친 면적인 연면적의 비율

대지지분 - 전체 사업지 내에서 토지 등소유자가 소유하고 있는 땅의 크기

종전자산평가(감정평가) - 사업시행 인가 후 종전에 가지고 있던 자산의 가치를 평가하는 것

비례율 - 재개발 사업 완료 후 부동산이 얼마의 가치를 갖게 될지를 나타내는 비율, 재개발 투자수익률을 평가하는 기준

권리가액 - 감정평가액에 비례율을 곱한 금액

분담금 - 조합원이 아파트 입주를 위해 최종적으로 납부해야 하는 금액, 조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 금액

 

 

 

대지지분이란 공동주택 전체의 대지면적을 소유자 수로 나눈 면적을 의미합니다

대지지분 = 대지권의 목적인 토지면적 * 대지권 비율

대지지분이란 세대수에 따라 면적이 다르다 

같은 면적일 경우 가구 수가 많은 아파트의 대지지분이 적다

대지지분이 많아야 재개발 재건축 시 더 많은 단지를 지을 수 있다

 

 

 

세대당 평균 대지지분은 재건축 사업장의 전체 대지면적을 소유자 수로 나누어 구한 대지지분이라 할 수 있고 세대당 평균 대지지분은 전체 아파트 단지의 각 세대들이 평균적으로 얼마나 많은 대지지분을 소유하고 있느냐를 계산한 것입니다 예를 들어 전체 대지면적이 2,400 제곱미터이고 총세대수가 24세대이면 세대당 평균 대지지분은 100 제곱미터이다

 

 

세대당 평균 대지지분을 따져야 하는 이유는 세대당 평균 대지지분만으로도 일정 수준 사업성을 추정해 볼 수 있기 때문입니다 세대당 평균 대지지분이 용적률과 연결되고 용적률은 전체 대지면적 위에 건축된 지상층 연면적의 비율인데 용적률이 높을수록 동일한 토지 위에 더 많은 아파트를 공급할 수 있고 그만큼 개발이익이 크다는 것입니다 세대당 평균 대지지분은 사업성이 있는 지를 평가해 볼 수 있는 도구가 됩니다

사업성에 있어 용적률과 평균 대지지분이 중요합니다 대형이 많은 단지들이 보통 평균 대지지분이 높고, 보통 평균 대지지분 15평 이상은 되어야 어느 정도 재건축 사업성이 나오게 됩니다

 

 

세대당 평균 대지지분 = 총 대지면적 / 세대수

계산을 통해 나온 숫자가 클수록 일지고 이반분양 물량의 비중이 많아지고 일반 분양 물량이 많아질수록 분양 수입이 늘어나고,  그만큼 분담금이 줄어들면서 사업성이 좋아집니다 

결국 세대당 평균 대지지분이 크게 나오는 단지일수록 사업성이 좋을 가능성이 높게 됩니다

 

 

세대당 평균 대지지분이 사업성을 잘 반영하는 이유는 이것이 대지지분에 대한 지표이고 대지지분은 일반 분양 물량과 직접적 관련이 있기 때문입니다 대지 지분이 클수록 일반분양 기여 금액이 커지고, 일반분양 기여 금액이 커질수록 분담금이 줄어드는 것입니다

세대당 평균 대지지분은 그 자체로 구체적인 수익성을 보여주지는 않지만 여러 아파트 단지의 사업성을 비교하는 강력한 도구가 됩니다 또한 용적률이 함정을 보완해 줍니다

 

 

 

1) 기존 용적률 낮음, 세대당 평균 대지지분 큼

=> 사업성 가장 좋음, 세대별 대지지분이 많은 경우

용적률도 낮으면서 세대당 평균 대지지분도 큰 경우 입니다

각 조합원 세대가 보유하고 있는 대지지분이 많기 때문에 그만큼 일반분양 물량이 많이 나오고 분담금도 적어집니다

 

2) 기존 용적률 높음, 세대별 평균 대지지분 작음

=> 사업성 좋음, 기존 평형이 중대형으로 구성됨. 

재건축 시 중소형으로 구성할수록 사업성이 좋아짐

용적률이 높은 대신 각 세대당 평균 대지지분도 많은 경우입니다

주로 중대형 평형 중심으로 구성되어 있는 중층 아파트들이 여기에 속합니다

이런 아파트는 재건축을 하면서 중소형 평형 중심으로 구성을 하게 되면 사업성이 좋을 수 있습니다

중소형 평형으로 지을 경우 일반 분양 세대수가 늘어나기 때문입니다

 

3) 기존 용적률 낮음, 세대별 평균 대지지분 작음

=> 사업성 나쁨, 기존 평형이 소형으로 구성됨

일반 분양 물량 거의 없음

용적률은 낮지만 세대당 평균 대지지분이 작은 경우입니다

기존의 평형 구성이 소형 중심이라서 작은 평형의 세대들로 구성된 아파트들이 여기에 속합니다

각 세대당 가지고 있는 대지지분이 작다 보니 일반분양 물량을 만들어 낼 여유가 없습니다

용적률의 함정에 빠지기 쉬운 대표적인 경우입니다

이런 곳은 재건축 사업이 아니라 리모델링 사업으로 진행될 수밖에 엇고 재건축 투자를 할 때 가장 조심해야 부분입니다

 

4) 기존 용적률 높음, 세대별 평균 대지지분 작음

=> 사업성 가장 나쁨, 재건축 진행 자체가 쉽지 않음

 

 

3종 평균 대지지분 15평, 용적률 180% 가 사업성이 나온다는 것입니다

재건축은 용적률 180% , 대지지분 15평 되는 옛날 아파트들을 33평 기준 250~300% 새 아파트를 만드는 것으로,

15평짜리를 사서 용적률을 몇 % 까지 올릴 수 있느냐에 따라 내가 제공해야 하는 대지지분이 달라집니다

예를 들어 15평짜리 집을 사서 용적률을 299%를 받으면 10.8평이 소요되니 4.2평을 일반분양에 사용하여 그 수익으로 추가 분담금을 깎는 방식입니다

대지지분 15평에서 새 아파트 33평이 용적률을 300% 받으면 11평이 필요하니 내 땅 4평 주고 그 수익으로 분담금 줄이는 게 재건축이라고 볼 수 있는데 오래된 아파트 대지지분 15평 아파트를 줄 테니 300% 설정하고 대지지분 11평짜리 아파트를 만들어라 내 대지지분 4평은 다른 사람들 꺼랑 합쳐서 세대수를 더 늘려서 더 만들고 거기서 받은 돈을 내 집 새로 짓는 데 보태는 거라고 볼 수 있습니다