재건축 부담금이 뭔가요?

재건축 부담금은 조합원의 건축원가에서 일반분양 기여 금액을 뺀 것을 말합니다

재건축으로 얻은 이득의 일부를 국가에 반환하라는 것입니다

재건축 부담금 ={종료 시점 주택가액 - (개시 시점 주택가액 + 정상주택 가격 상승분 총액+개발비용)}×부과율

 

부담금 산정방식

3천만 원 초과 5천만 원 이하 = 3천만원 초과 금액의 10% × 조합원수

5천만 원 초과 7천만 원 이하 = (200만원 + 5천만 원 초과금액의 20%) × 조합원수

7천만 원 초과 9천만 원 이하 = (600만원 + 7천만 원 초과금액의 30%) × 조합원수

9천만 원 초과 11천만 원 이하 = (1200만원 + 9천만 원 초과금액의 40%) × 조합원수

11천만 원 초과  = (2000만원 + 11천만 원 초과금액의 50%) × 조합원수

 

 

조합원의 건축원 가는 계약한 면적에 평당 시공비를 곱하고 기타 사업비를 추가하여 산출하게 됩니다 기타 사업비를 기존 평형의 순수 건축비에 33%를 곱해서 산출하게 됩니다

일반분양 기여 금액은 일반분양가에서 순수 건축비를 빼거나 일반분양 수익을 필요 대지지분으로 나누거나, 대지지분 1평당 일반분양 수익에 기여 대지지분을 곱하여 산출하게 됩니다

 

재건축을 하려면 해당 아파트 단지 주민들이 조합을 설립해야 하는데 재건축추진위원회 설립을 승인받은 날부터 재건축 준공 때까지 조합원 1인당 평균 이익이 3천만 원을 넘으면 초과이익의 10~50%를 내야 합니다

부담금 산정 방식은 기본적으로 초과이익 × 부과율(0~50%)입니다

초과 이익은 재건축이 종료되는 시점 즉 새 아파트로 탈바꿈하는 준공 시점의 집값에서 재건축을 시작한 시점의 집값과 정상주택 가격 상승분, 개발 비용을 더한 값을 빼면 됩니다

 

 

* 재건축 초과이익 환수제

재건축 과정에서 발생한 이익 중 일부를 세금으로 거두어 가는 제도

초과이익에서 인근 집값 상승분을 제외하고 최대 50%까지 부담금으로 환수할 수 있음

2008년 제정되어 2018년부터 다시 적용되기 시작함

재건축을 통한 부당한 이익을 막고자 함이나 미실현 이익에 대한 세금이라는 부정적인 의견이 있음

 

 

 

부담금이 많다는 것은 그만큼 조합원이 가져가는 이익이 크다는 건데 재건축 단지 주민들이 반발하는 이유는 무엇일까요? 이들은 재건축 초과이익 환수제가 헌법에 명시된 행복추구권과 재산권, 환경권을 침해한다고 주장했습니다

헌재는 재건축 초과이익 환수법상 준공인가 이후에 청구인들이 재건축 부담금의 부과 대상일지 여부가 결정되기 때문에 소송을 제기한 조합들이 현재 기본권을 침해받고 있지 않다고 했습니다

재건축 부담금은 예상 금액으로 재건축이 종료되는 3~5년 후의 집값 변화에 따라 달라질 수 있습니다

준공시점에 집값이 예상보다 더 오르면 부담금이 더 늘어나고 반대라면 줄어들 것입니다

 

 

 

그러나 집값이 오르더라도 집을 팔고 이사하지 않으면 실제 수익이 없으니 부담금 자체가 큰 부담입니다 정부가 재건축 부담금을 부과하는 것은 집값 안정의 목적도 있지만 재건축을 통해 얻은 이익을 불로소득으로 보기 때문입니다

여기에서 등장하는 것이 토지 공개념인데 토지공개념은 토지의 사유권은 인정하되 토지의 소유와 처분은 공공의 이익을 위해 정부가 제한할 수 있다는 개념입니다

 

 

* 역대 정부 토지공개념 관련 정책

이승만 - 경자유전 원칙 헌법에 명시. 농지개혁법 실시

박정희 - 신형식 건설부 장관 토지공개념 첫 언급, 토지공개념 위원회 구성

노태우 - 토지공개념 3 법(개발이익환수제, 택지소유 상한제, 토지초과이득세) 도입

김영삼 - 토지초과이득세 헌법 불 합지로 폐지

김대중 - 택지소유 상한데 위헌 판결로 폐지

노무현 - 재건축 초과이익 환수제, 종합부동산세 등 도입

이명박 - 종부세, 세대별 합산 일부 위헌 판결

박근혜 - 재건축 초과이익 환수제 유예

문재인 - 재건축 초과이익 환수제 부활, 개헌안에 토지공개념 명시 시도