10 용적률 500% 완화하면 어떤 일이?

현행 200~250% 수준의 재건축 용적률을 500%로 상향하면 어떤 일이 생기게 될까요?

최근 뉴스나 신문을 보게 되면 재건축 재개발 용적률 500% 완화, 높이 기준 규제 완화, 건폐율 하향 등의 기사를 접하셨을 겁니다

건폐율과 용적률은 건물을 지을 때 층과 규모를 결정하는 중요한 역할을 합니다

건폐율 - 대지면적에 건물을 지을 수 있는 비율

용적률 - 대지면적에 건물을 높일 수 있는 비율

건폐율이 높다는 것은 바닥 면적에 비해서 지을 수 있는 건물의 비율이 넓다는 것이고,

용적률이 높다는 것은 지을 수 있는 건물의 층수가 높다는 것을 의미합니다

 

 

 

 

건폐율

(건축면적 / 대지면적) × 100

 

대지면적에 대한 1층의 건축 면적(대지에 둘 이상의 건축물이 있는 경우에는 이들 건축 면적의 합계)의 비율을 의미한다 대지 면적에 대한 건축물의 연면적의 비율을 가리키는 용적률과 대비된다 건폐율을 규정하고 있는 목적은 도시의 수평적 밀도 관리를 위한 것으로 용도 지역별로 그 밀도를 달리 정해 쾌적한 도시 환경을 유지하기 위한 것이다 이로 인해 햇볕이 충분히 비치고 통풍이 잘 되며 화재가 번지는 것을 방지하고 재해시 피난이 쉽도록 하기 위한 규정으로 실제 적용 비율은 시행령의 범위 내에서 조례로 정하고 있다

 

건폐율은 얼마나 넓게 지을 수 있을지 정하는 것으로 건축 밀도를 나타내기 위한 지표입니다

전체 대지면적에는 건축물이 차지하는 면적의 비율을 의미합니다

예를 들어 대지면적이 100 제곱미터이고 건축 면적이 50 제곱미터라면 건폐율은 50%가 됩니다

대지면적에 대한 건축 바닥 면적의 비율이고 대지에 둘 이상의 건축물이 있는 경우에 이들 건축 면적의 합계입니다

수평적 건축 밀도를 의미합니다

건폐율은 건축물 대지의 여유 공간을 의미하며 도시의 밀도와 밀접한 관련이 있습니다

건폐율이 클수록 건물을 넓게 지을 수 있고, 건폐율이 작을수록 건물을 지을 수 있는 면적이 줄어들게 됩니다

 

 

 

 

 

용적률

(연면적 / 대지면적) × 100

 

대지면적에 대한 건물 연면적의 비율을 말한다 즉 대지 안에 있는 건축물의 바닥면적을 모두 합친 면적을 의미하는 연면적의 대지면적에 대한 백분율을 말한다 대지에 건축물이 두 개 이상 있는 경우에는 이들의 연면적 합계로 계산된다 지하층 면적, 해당 건축물의 부속용도에 한하는 지상 주차용으로 사용되는 면적, 주민 공동시설 면적, 초고층 건축물의 피난 안전구역 면적은 용적률을 산출함에 있어 제외된다 예를 들어 1,000평의 대지에 각 300평인 지하 1~5층 각 100평인 지상 1~20층짜리 건물의 경우 지하 면적인 1,500평을 제외한 후 지상면적 2,000평에서 대지면적 1,000평을 나눈 값에 100을 곱하여 용적률은 200%가 된다

 

* 연면적 구할 때 제외되는 면적

지하층의 면적

지상층의 주차용으로 쓰는 면적

초고층 건축물과 준 초고층 건축물에 설치하는 피난안전 구역

 

 

연면적은 하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계로 건축법에 의해 정의되고 있다

여기에서 바닥 면적이란 건축물의 각층 또는 그 일부로서 벽이나 기둥 등의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영 면적을 말하며 그 산정 기준은 건축법 시행령서 더욱 자세히 정하고 있다

 

연면적에는 원칙적으로 모든 층의 바닥면적이 포함된다 예를 들어 지하 1층 지상 3층 건축물이 있다고 할 때 각 층의 바닥면적이 300제곱미터라고 하면 이 건축물의 연면적은 1,200제곱미터이다

 

다만 용적률 산정을 위한 연면적에는 지하층, 지상층의 주차공간, 초고층 건물 및 준초고층 건축물에 설치하는 피난안전구역, 건축물의 경사지붕 아래 설치하는 대피공간의 면적은 제외한다 또한 하나의 대지 안에 두 개 이상의 건축물이 있을 때에는 각 동의 연면적의 합계를 적용한다

 

 

건축물 설계 시 가능한 높이를 나타내는 지표로 대지면적 대비 건축물의 연면적 비율을 의미합니다

대지면적에 대한 건축물 연면적의 비율이며 1개의 대지에 둘 이상의 건축물이 있는 경우에는 이들 연면적의 합계입니다

예를 들어 대지면적이 100 제곱미터이고 연면적이 100 제곱미터라면 용적률은 100%가 됩니다

이보다 더 큰 용적률을 가질 수 있다면 더 높은 건축물의 설계도 가능하게 됩니다

 

 

 

국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 근거하여 구분된 용도지역에 따라 건폐율과 용적률의 기준이 다릅니다

건폐율과 용적률에 상한선을 두었는데 이러한 상한선을 두는 이유는 난개발을 막고 건물 간의 거리가 가까워지는 것을 막기 위함입니다 또한 용적률의 상한선이 없다면 일조권, 도시미관 저해 등이 발생할 수 있습니다

주거지역이나 녹지지역 같은 경우 상한선을 낮게 잡아 주민들의 생활을 보장하고 상업지역인 경우에는 상한선을 높여 토지이용의 효율을 높여 균형 잡힌 도시계획을 유도하는 것입니다

 

 

송영길 대표가 "현행 200~250% 수준의 재건축 용적률을 500%로 상향하면 4424세대인 은마아파트는 2배 이상의 분양세대가 생긴다"며 "은마아파트 거주 민민의 50% 이상인 세입자에게 우선 입주권을 줘 세입자들이 쫓겨나는 재건축이 되지 않도록 하겠다"라고 했다

 

용적률이 저렇게 높아지게 되면 고층 아파트가 빽빽하게 들어서게 된다는 것입니다 세대 수가 더 늘어나게 되면 재건축단지가 밀집되어 있는 곳들은 도로 등의 기존 인프라가 늘어난 세대수를 감당하기 힘들 것이고 인근 지역까지 영향을 받게 됩니다

 

실제로 윤 당선자가 공약으로 내놓은 '재건축 용적률 500% 완화'는 실현된다고 하더라도 극소수의 일부 아파트만 수혜 단지가 될 가능성이 높다 모든 재건축 대상 아파트의 용적률을 500%로 올릴 경우 교통 인프라 부족과 일조권 침해 등의 문제가 복합적으로 발생할 것입니다